Intr-un context economic marcat de incertitudine, presiuni inflationiste si schimbari legislative accelerate, domeniile constructiilor, imobiliarelor si energiei se afla in fata unor provocari majore, dar si a unor oportunitati semnificative. Autorizarea lucrarilor, analiza titlurilor de proprietate, tranzactiile complexe de vanzare si achizitie sau contractele specifice de antrepriza si energie reprezinta doar cateva dintre spetele juridice recurente cu care avocatii se confrunta in practica. In paralel, modificarile recente privind legislatia urbanismului, regimul TVA ori reglementarile din energie - de la scutirea stocarii de la tarife pana la viitorul sistem de licitatii pentru capacitatea de retea - modeleaza in mod direct strategiile investitorilor si planurile de dezvoltare ale companiilor. Dincolo de aspectele tehnice si birocratice, riscurile juridice devin tot mai sofisticate, implicand adesea elemente multidisciplinare, in timp ce digitalizarea si solutiile smart city redeseneaza modul de structurare a contractelor. In acest peisaj, succesul proiectelor depinde nu doar de capital si viziune, ci si de capacitatea de a anticipa, gestiona si negocia corect implicatiile juridice ale fiecarui pas.In cele ce urmeaza, Ianita Tui, Counsel, avocat specializat in domeniul imobiliar si Bogdan Cordos, Partner, specializat in domeniul energiei, cu sprijinul lui Alexandru Stanoiu, Counsel, avocat specializat in litigii in cadrul firmei de avocatura Radu Taracila Padurari Retevoescu SCA (RTPR), realizeaza o radiografie a acestor sectoare deosebit de provocatoare din economia romaneasca.
- Care sunt cele mai frecvente spete juridice cu care va confruntati in domeniile constructiilor, imobiliarelor si energiei?
Ianita Tui: - Asistam clientii in legatura cu toate aspectele relevante in domeniile constructiilor si imobiliarelor in legatura cu procesul de autorizare a lucrarilor de constructii (inclusiv in faza de pre-autorizare, aspecte de urbanism si avize specifice necesare pentru obtinerea planurilor urbanistice). De asemenea, efectuam analize detaliate privind titlul de proprietate sau alte drepturi asupra terenurilor pe care sunt sau urmeaza sa fie dezvoltate cladiri de birouri, proiecte industriale, rezidentiale, educationale si de energie. In plus, acordam asistenta juridica in procesele de vanzare sau achizitie de terenuri (inclusiv in cadrul procedurilor de insolventa), cladiri de birouri, proiecte rezidentiale, proiecte de retail, depozite sau parcuri industriale, proiecte de energie (atat pentru vanzari si achizitii clasice de bunuri, cat si in vanzarea sau achizitia societatilor care detin astfel de bunuri/ proiecte). Realizam, totodata, contracte de inchiriere, superficie, asociere in participatie sau creare a altor drepturi in legatura cu diferite tipuri de bunuri imobile. Alte activitati sunt cele legate de tranzactii de sale and lease back, respectiv contracte de antrepriza, proiectare, contracte specifice pentru proiecte de energie (de tipul contractelor de achizitie si mentenanta a echipamentelor specifice, contracte pentru instalatii electrice, etc). Practica noastra include si asistenta in legatura cu contracte de achizitii publice de lucrari, servicii sau de produse. 
Bogdan Cordos: - Pe zona de energie, lucram preponderent pe proiecte de M&A, finantari, negocierea contractelor de tip PPA, VPPA si furnizare, precum si consultanta pe probleme de reglementare (cum ar fi cele legate de licentiere, racordare la retea etc.), inclusiv aspecte de drept imobiliar aplicabile proiectelor energetice.
- Ce modificari legislative recente (nationale sau europene) considerati ca au avut cel mai mare impact asupra companiilor si proiectelor de constructii, dezvoltarilor imobiliare sau investitiilor in energie?
Ianita Tui: - Consideram ca modificarile recente aduse legislatiei privind autorizarea constructiilor si celei privind urbanismul pentru a simplifica procedurile de autorizare si implementa unele masuri pentru celeritatea emiterii autorizatiilor de construire au un impact benefic asupra proiectelor aflate in curs de autorizare sau care vor intra in acest proces. De asemenea, speram ca aceste modificari sa contribuie la uniformizarea practicii la nivel de tara in ceea ce priveste emiterea avizelor, acordurilor prealabile si autorizatiilor de construire. Modificarea cotei TVA si celelalte masuri fiscale vor afecta cu siguranta costul materialelor de constructie, ceea ce va influenta costul aferent dezvoltarii proiectelor. Aceasta crestere se va reflecta in pretul chiriilor (atat pentru zona de birouri, cat si pentru zona de retail) si in nivelul investitiilor pe care trebuie sa le faca investitorii in diverse proiecte imobiliare. Totusi consideram ca dezvoltatorii/ constructorii vor lua masuri de optimizare a costurilor pentru a se adapta noilor conditii si a ramane competitivi, in acelasi timp.
Bogdan Cordos: - Scutirea sistemelor de stocare a energiei de la plata tarifelor de retea si a contributiilor pentru energia stocata si apoi injectata in retea, a impulsionat masiv procesul de dezvoltare si implementare a sistemelor de stocare; nevoia acestor investitii se vede in preturile de echilibrare, precum si in curba preturilor PZU, iar aceasta masura legislativa a imbunatatit si mai mult indicatorii financiari ai acestor investitii. Pe de alta parte, trecerea de la 1 ianuarie 2026 la sistemul de licitatii pentru capacitate de retea va reduce semnificativ interesul pentru dezvoltarea de noi proiecte de producere si stocare a energiei. Procesul va conduce, de asemenea, la eliberarea suplimentara a capacitatii retelei, ca urmare a expirarii avizelor de racordare pentru un numar mare de proiecte care nu se vor mai implementa.
- Cum apreciati evolutia riscurilor juridice in aceste domenii, in contextul economic actual, caracterizat de incertitudine si presiuni inflationiste?
Ianita Tui: - Desi riscurile juridice in domeniul imobiliar raman, in general, aceleasi (in mare parte fiind legate de titlu, drepturi de acces sau autorizarea constructiilor), modificarile legislative si fiscale ar putea influenta modul in care investitorii decid sa trateze si, dupa caz, sa remedieze riscurile identificate. Astfel, ne asteptam ca investitorii sa foloseasca cat mai des produse de asigurare de riscuri pentru a acoperi potentiala lipsa de lichiditati a vanzatorilor si impactul riscurilor juridice materializate asupra bunurilor imobile/ afacerilor din domeniul imobiliar.
Bogdan Cordos: - Nevoia de investitii in capacitati de productie, stocare, distributie si transport a energiei ramane foarte ridicata, indiferent de contextul economic actual. Energia este la baza economiei, iar presiunea resimtita de operatorii economici si de populatie se vede si in nevoia de reducere a costurilor cu energia. Aceste reduceri nu pot avea loc in lipsa investitiilor in infrastructura energetica, de toate tipurile.
- Care sunt principalele provocari juridice intalnite de dezvoltatorii imobiliari si constructori in relatia cu autoritatile locale, partenerii contractuali sau investitorii?
Ianita Tui: - Principalele provocari intalnite de dezvoltatorii imobiliari/ constructori in relatia cu autoritatile locale sunt legate de emiterea documentatiilor de urbanism si a autorizatiilor de construire (inclusiv emiterea avizelor si aprobarilor necesare). In continuare, observam ca eliberarea avizelor si acordurilor suport pentru documentatiile de urbanism (PUZ/PUD) si autorizatiile de construire este intarziata sau in anumite cazuri chiar blocata pana la clarificarea unor investitii care urmau sa fie facute in zona. O alta provocare semnificativa cu care se confrunta dezvoltatorii o reprezinta aplicarea neunitara a legii, mai ales in proiecte care implica mai multe localitati. Abordarea autoritatilor poate fi substantial diferita de la o zona la alta. Echipa noastra a observat aceste abordari neunitare in special in proiectele de energie regenerabila, unde acest aspect a avut un impact semnificativ asupra implementarii proiectului. De asemenea, lipsa unui dialog constructiv pe aspecte tehnice legate de proiecte reprezinta adesea un impediment semnificativ in special in dezvoltarea proiectelor. Intarzierile generate de neemiterea sau emiterea cu intarziere a avizelor/ autorizatiilor necesare genereaza intarzieri in executia proiectului si respectiv dispute sau renegocieri cu partenerii contractuali si cu investitorii, avand in vedere ca termenele agreate nu mai pot fi respectate. Totodata, disputele cu partenerii contractuali se refera adesea la intarzierile privind livrarile de echipamente.
- Observati o crestere a litigiilor in domeniile amintite? Daca da, care sunt cauzele principale si cum pot fi acestea prevenite?
Alexandru Stanoiu: - Nu observam o tendinta de crestere a numarului litigiilor in domeniile real estate si energie comparativ cu ultimii ani. In ultima perioada litigiile in domeniul real estate tind sa creasca in complexitate, incluzand, pe langa componenta de real estate propriu-zisa, si aspecte din alte arii de drept, precum dreptul penal sau insolventa. In acest nou context, devine necesara o abordare multidisciplinara, care implica aportul mai multor departamente sau linii de business, intrucat o simpla aplicare a normelor de drept civil nu este suficienta. Echipa noastra de litigii a asistat, in ultima vreme, clienti in litigii complexe derivand din achizitii de bunuri imobile efectuate in procedura insolventei, reprezentare in fata birourilor de carte funciara si a instantelor de judecata, litigii in materie de urbanism si amenajare a teritoriului, dar si proceduri de achizitii publice.
- Ce tendinte remarcati in randul investitorilor din energie regenerabila si cum se reflecta acestea in practica juridica?
Bogdan Cordos: - Atentia investitorilor este acum orientata spre proiecte de stocare si proiecte hibride. De asemenea, foarte multi investitori resimt nevoia hibridizarii proiectelor operationale, in special cele fotovoltaice, pentru a reduce impactul canibalizarii de pe piata angro. Ca urmare, vedem in practica tot mai multe probleme de reglementare cu privire la modul in care aceste proiecte pot fi implementate, de la aspecte de dezvoltare si securizare a amplasamentelor la modul in care procesul de hibridizare impacteaza racordarea la retea, realizarea testelor de conformitate si operarea comerciala.
- In ce masura digitalizarea si noile tehnologii (inclusiv BIM sau solutii smart city) influenteaza modul de abordare a contractelor si reglementarilor juridice in constructii si imobiliare?
Ianita Tui: - Tehnologiile BIM si solutiile de tip smart city sunt folosite preponderent in proiectele publice si le vedem reflectate in contractele de achizitii publice aferente. Astfel, contractele standard de achizitii publice sunt adaptate pentru a include elementele specifice unui proiect smart city, care nu este un simplu contract de lucrari sau furnizare de bunuri. Regasim tehnologia smart city cu precadere in cadrul proiectelor de mobilitate urbana, care sunt finantate inclusiv prin fonduri de la Uniunea Europeana. Astfel autoritatile contractante trebuie sa identifice si sa descrie in mod corect si suficient necesitatea proiectului si sa reflecte in contract, in mod corespunzator, etapele proiectului si executia acestuia. Aspectele problematice pe care le-am sesizat in cadrul contractelor de achizitii care includeau solutii de tip smart city se refera la insuficienta reglementare pentru o implementare facila si specifica acestui tip de contracte. Tehnologia smart city este folosita si in sectorul privat pentru a reduce costurile, a optimiza consumul de energie si a asigura eficienta decizionala. Avand in vedere ca in sectorul privat contractele se fac de la bun inceput intr-un mod personalizat si sunt in general supuse negocierilor libere intre parti, nu am identificat probleme deosebite in abordarea contractelor care includ si componente smart sau tehnologii noi.
Bogdan Cordos: - Pe zona de energie, vedem interes tot mai mare pentru solutii tehnice si comerciale de agregare a producatorilor de energie regenerabila, inclusiv prosumatorii rezidentiali. Asa-numitele virtual power plant (VPP) vor avea un rol tot mai mare pe piata din Romania, asemanator cu impactul din vestul Europei, motivat de nevoia reducerii dezechilibrelor, atat cantitativ, cat si financiar.
- Cum vedeti perspectivele de dezvoltare ale sectoarelor constructii, imobiliare si energie in urmatorii 1-2 ani, din punct de vedere juridic si investitional?
Ianita Tui: - In acest moment, observam ca exista interes pentru proiectele imobiliare din Romania, aflate in diverse stadii de implementare, in special pentru cladirile de birouri, proiecte logistice si de retail. Consideram ca sectorul imobiliar va avea o crestere echilibrata in urmatoarea perioada, avand in vedere ca este asteptat un nou plan urbanistic general pentru Bucuresti, care speram ca va debloca procesele de autorizare la nivelul Capitalei, precum si interesul crescut al investitorilor pentru dezvoltarea proiectelor pe langa Bucuresti, dar si in alte orase mari din Romania si suburbiile acestora.
Bogdan Cordos: - Cel mai important factor pentru urmatoarea perioada va fi modul in care este implementat sistemul de licitatii pentru capacitate de retea. Astfel, cum am mentionat si in trecut, actuala reglementare lasa loc de interpretare pe anumite domenii importante si poate avea ca efect nedorit reducerea proiectelor prosumatorilor industriali (capacitati on-site care livreaza energie consumatorilor industriali). Aceasta reglementare are impact direct asupra oricaror noi proiecte de producere si stocare a energiei.
