La doar cateva zile de la adoptarea in Parlament si fara niciun studiu de impact public, masurile fiscale anuntate de Guvern - in frunte cu eliminarea cotei reduse de TVA pentru locuintele noi - risca sa blocheze un intreg segment de economie functionala. Iar pretul il vor plati exact cei pe care statul pretinde ca vrea sa-i sprijine: familiile tinere, aflate la inceput de drum. "Doar din efectul inflationist si fiscal al masurilor anuntate, o familie tanara pierde echivalentul unei camere din apartamentul visat. 27.700 lei in minus la valoarea creditului ipotecar pot face diferenta dintre un apartament de 2 camere si o garsoniera, mai ales in zonele metropolitane", a declarat Cornelia Nastase, CEO CC Tax Advisory.1. Criza de accesibilitate pentru segmentul entry level
Potrivit calculelor CC Tax Advisory, o familie tanara cu venituri de 10.000 de lei pe luna se confrunta cu o scadere neta de 5,24% doar din cresterea TVA la alimente si cresterea accizei la carburanti. Cresterea generalizata a preturilor si taxelor scade capacitatea unei familii de a accesa credit astfel:
• Inainte de masuri, familia putea aloca maximum 3.000 lei/luna pentru rate.
•Dupa masuri, suma maxima disponibila pentru rate scade la aprox. 2.834 lei/luna.
Diferenta: 166 lei/luna in minus, inseamna o scadere de peste 5 % a capacitatii de creditare, suficient cat sa determine:
• scaderea sumei imprumutate eligibile cu mii de euro pe termen lung;
• pierderea accesului la credite pentru familii aflate la limita de eligibilitate;
• repozitionarea pe produse locative mai mici sau in afara oraselor mari.
Sa presupunem ca o familie tanara economisea 2.000 lei/luna pentru avansul unui apartament:
• Avans necesar: 100.000 lei (ex. 20% dintr-un apartament de 500.000 lei),
• Timp inainte de masuri: 4,17 ani,
• Timp dupa noile masuri fiscale: 5,65 ani,
• Intarziere totala: aprox. 1 an si 6 luni.
"Statul amana cu aproape un an si jumatate visul unei familii de a-si cumpara o locuinta. Nu prin interdictie, ci prin erodarea tacuta a capacitatii de economisire", mai arata Cornelia Nastase.
Decizia Guvernului loveste in special segmentul de locuinte cu preturi medii sub 80.000 de euro, destinate cumparatorilor tineri si vulnerabili. Eliminarea facilitatii fiscale va reduce semnificativ accesul la locuinta, cu consecinte sociale semnificative. Familiile tinere care aveau de gand sa cumpere un apartament se vad acum descurajate, mai ales ca masura vine pe fondul unei "foarfeci economice": scaderea puterii de cunparare pe fondul inflatiei generate de cresterea preturilor (accizele si cota standard de TVA cresc, energia creste de doua ori - o data prin liberalizare si o data prin cresterea TVA pentru energie) si cresterea preturilor.
2. Soc la bugetul public si contractie economica
Contrar asteptarilor fiscale, in loc de 500 milioane de euro suplimentare, pierderile pentru buget pot ajunge la miliarde. Sectorul constructiilor si tranzactiilor imobiliare reprezinta circa 15% din PIB (circa 51 miliarde euro), iar orice contractie va resimti reverberatii in domenii conexe: materiale, servicii, forta de munca, dupa cum arata specialistii din domeniu.
Pentru operatorii din domeniu, majorarea TVA pune probleme legate de cash-flow si marje. Multi dezvoltatori au pre-vandut unitati in proiecte aflate in constructie, cu livrare dupa 2025. Acele antecontracte au fost semnate cu presupunerea unui anumit cost total (inclusiv TVA). Daca livrarea efectiva se face dupa schimbarea cotei si nu sunt indeplinite conditiile de derogare, cumparatorii ar trebui sa achite diferenta de TVA, ceea ce ar putea conduce fie la renegocieri incomode, fie la riscul ca unii clienti sa renunte.
Dupa cum arata un dezvoltator, capacitatea firmelor de a absorbi majorarea pana la 19-21% este limitata, ar insemna practic sa sacrifice aproximativ 10-12% din pretul brut in favoarea clientului, erodand sever profitul. Cel mai probabil, daca se va ajunge la aceasta ipoteza, o parte din cost va fi transferat clientilor, iar o parte va fi suportat de dezvoltatori prin diminuarea marjelor si amanarea unor investitii viitoare.
