Piata rezidentiala din Romania a accelerat puternic in iulie, inregistrand vanzari record de apartamente atat in Bucuresti, cat si in marile orase. Graba cumparatorilor a fost determinata de eliminarea cotei reduse de TVA si de cresterea TVA standard de la 19% la 21%, aplicata din 1 august. In Capitala s-au vandut putin peste 5.000 de apartamente, marcand a treia cea mai buna performanta din ultimii doi ani si jumatate, iar aproape jumatate dintre tranzactii au fost in Sectoarele 3 si 6, confirmand aceste zone ca principalele centre de dezvoltare rezidentiala.In Cluj-Napoca, luna iulie a adus peste 1.000 de tranzactii, cel mai mare nivel din ultimii trei ani si jumatate, confirmand trendul ascendent al pietei locale. In schimb, Timisoara a avut doar o crestere usoara fata de luna precedenta, iar in Iasi vanzarile au incetinit vizibil. Analizand primele sapte luni din 2025, diferentele dintre marile orase sunt evidente: Bucurestiul inregistreaza o scadere de 7% fata de aceeasi perioada din 2024, Timisoara de 3%, iar Iasiul de 25%, in timp ce Cluj-Napoca marcheaza o crestere solida de 14%. La nivel national, piata ramane aproape la acelasi nivel ca anul trecut.
Pe langa tranzactiile efectiv inregistrate in luna iulie, la aceste volume se adauga si numeroase precontracte semnate pana la data de 1 august, prin care cumparatorii si-au asigurat aplicarea cotei reduse de TVA. Conform reglementarilor in vigoare, aceste tranzactii vor putea beneficia de facilitatea fiscala daca livrarea locuintei se face pana la 1 august 2026.
"Practic, acest mecanism a generat o fereastra de oportunitate pentru cumparatori si dezvoltatori, accelerand negocierile si incheierea acordurilor inainte de termenul limita, in incercarea de a evita costurile suplimentare generate de majorarea TVA. In mod traditional, varfurile de vanzari se inregistrau in luna decembrie, cand cumparatorii si dezvoltatorii incercau sa inchida tranzactiile inainte ca noile modificari legislative sa intre in vigoare la 1 ianuarie. De aceasta data insa, regulile jocului s-au schimbat pe parcursul anului, iar piata a fost nevoita sa se adapteze pe loc. Aceasta schimbare de calendar a creat un val brusc de interes si a accelerat semnificativ ritmul tranzactiilor, demonstrand capacitatea pietei de a reactiona prompt in fata unor conditii fiscale noi”, explica Gabriel Blanita, Associate Director | Valuation & Advisory Services, Colliers Romania.
In iulie, cei mai multi cumparatori au fost persoane care au achizitionat locuinta pentru uz propriu, nu investitori, avand in vedere ca, din 2023, legea permite cumpararea unei singure proprietati cu TVA redus. Cei care au beneficiat deja de aceasta facilitate nu au avut un motiv real sa accelereze o noua tranzactie inainte de 1 august. Cresterea TVA-ului standard va pune presiune pe preturi in perioada urmatoare, insa impactul real va depinde de raportul dintre cerere si oferta. In final, piata va decide cat din costul suplimentar va fi suportat de dezvoltatori, prin reducerea marjelor de profit, si cat va fi transferat catre cumparatori, prin preturi mai mari.
Unii dezvoltatori au anuntat ca vor acoperi partial sau chiar integral cresterea de TVA, cel putin pana la sfarsitul anului, pentru a mentine atractivitatea proiectelor si ritmul vanzarilor. Cu toate acestea, specialistii avertizeaza ca varful spectaculos din iulie ar putea fi ultimul pe termen scurt. Noile taxe, majorarea impozitelor si incetinirea economiei vor pune presiune pe cerere. In aceste conditii, pretul final al locuintei si costurile totale de intretinere, influentate si de facturile la energie sau de impozitele mai mari pe proprietate, vor cantari tot mai mult in decizia dintre cumparare si inchiriere, ceea ce ar putea face cumparatorii mai prudenti.
"In acest context, diferentierea nu mai este doar un atu, ci devine esentiala pentru a atrage atat cumparatorii, cat si chiriasii. Piata rezidentiala trece intr-o etapa mai matura, in care vor performa proiectele cu o pozitionare clara, eficienta energetica ridicata si facilitati adaptate nevoilor actuale. Intr-un climat economic mai precaut, succesul va apartine dezvoltatorilor care reusesc sa combine calitatea constructiei cu sustenabilitatea si valoarea pe termen lung a investitiei”, subliniaza Gabriel Blanita.
