Sectorul imobiliar este in ultima vreme supus unor provocari si teste tot mai diverse mai ales pe piata locala. Factori precum instabilitatea geopolitica, eliminarea unor facilitati fiscale, deficitul bugetar mare si inflatia influenteaza in mod direct apetitul investitorilor. Cu toate acestea, aderarea Romaniei la spatiul Schengen, revenirea unui numar tot mai mare de romani din diaspora si dezvoltarea accelerata a infrastructurii contribuie la revitalizarea interesului pentru plasamente in domeniul imobiliar. Antreprenorialul romanesc, ajuns la maturitate, dispune de lichiditati si expertiza, percepand investitiile imobiliare drept o metoda sigura de protejare a capitalului, fie prin achizitia de terenuri, fie prin dezvoltarea de proiecte imobiliare. O planificare atenta a structurii portofoliului, o administrare atenta a contractelor si o strategie clara pentru dezvoltarile noi sunt elemente esentiale pentru a face fata provocarilor anului 2025 si pentru a transforma riscurile in profit.
Structurarea portofoliului imobiliar: cheia unei administrari eficiente
Gestionarea eficienta a unui portofoliu imobiliar necesita o strategie clara de structurare a detinerilor, potrivita nevoilor de finantare si protejare a activelor de riscurile inerente afacerii, precum si un efort de adaptare continua la conditiile dinamice de piata.
Optiunile variaza de la detinerea imobilelor intr-o singura entitate operationala, la distribuirea acestora in entitati separate, pana la crearea unei structuri dedicate administrarii activelor si inchirierii acestora catre alte companii din grup. Alegerea modelului optim trebuie sa tina cont de fluxul de numerar, necesitatea utilizarii imobilelor drept garantii pentru credite, regulile preturilor de transfer si reglementarile fiscale. Un aspect esential il reprezinta flexibilitatea structurii patrimoniale, avand in vedere ca orice transfer intra-grup implica proceduri complexe, taxe notariale si de carte funciara. Astfel, este recomandat ca structura sa fie conceputa de la inceput pentru a permite adaptabilitate si eficienta operationala si a asigura stabilitatea patrimoniului imobiliar indiferent de modificarile planului operational.
Administrarea si operarea patrimoniului provocari si reglementari
Gestionarea patrimoniului imobiliar implica incheierea unor contracte variate, precum cele de inchiriere, superficie, uzufruct sau contracte de constructie.
In cazul contractelor de inchiriere, reglementarile legislative impun o atentie sporita modului de redactare. Spre exemplu, potrivit legii, contractul de inchiriere trebuie sa prevada raspunderile partilor in ceea ce priveste apararea impotriva incendiilor. De asemenea, obligatiile de raportare ESG devin din ce in ce mai relevante, fiind necesara includerea acestora in contracte. Un aspect adesea ignorat este faptul ca locatorul poate deveni entitate raportoare conform Legii 129/2019 privind prevenirea spalarii banilor. Acesta trebuie sa aplice masuri de cunoastere a clientelei inca din faza initiala a relatiei contractuale, ceea ce implica colectarea unor documente specifice de la chiriasi. De asemenea, contractele de inchiriere incheiate cu entitati afiliate trebuie sa respecte reglementarile privind preturile de transfer. Din perspectiva contractuala, deosebit de importante sunt si clauzele referitoare la costurile operationale („taxa pe servicii”), clauzele de indexare sau clauzele privind recuperarea de la chirias a impozitul pe constructii. In general intregul contract, trebuie redactate in mod clar si explicit, orice clauza neconforma sau vaga fiind de natura sa atraga fie sanctiuni contraventionale, fie litigii costisitoare sau chiar prejudicii pecuniare.
In ceea ce priveste constructiile, o atentie deosebita trebuie acordata documentatiei de autorizare, respectarii normelor de urbanism, dar si contractelor de antrepriza si subcontractare. Clauzele referitoare la garantiile de buna executie, stabilirea mecanismului de pret (pausal sau pret pe unitate), clauzele de raspundere a constructorului, de respectare a calendarului de executie sau de remediere a viciilor, sunt subiecte aprins dezbatute, iar formularea acestora are rol de protectie a dezvoltatorului fata de eventualele cresteri de costuri sau posibile prejudicii.
Un alt aspect esential pentru eficienta investitiilor imobiliare il reprezinta oportunitatile de reducere a costurilor, inclusiv prin facilitati fiscale si optimizarea consumului energetic. Desi sectorul imobiliar nu beneficiaza in mod traditional de scheme de ajutor de stat, dezvoltatorii pot accesa, cu respectarea legii, scutiri de impozit pentru cladiri daca imobilele sunt incluse intr-un parc industrial. Totodata, investitiile in tehnologii verzi si eficienta energetica pot aduce o serie intreaga de beneficii, inclusiv de natura financiara.
Pregatirea pentru vanzare: analiza juridica preliminara si maximizarea valorii afacerii
Vanzarea unei afaceri imobiliare este un proces complex, influentat de structura activelor, documentatia juridica si interesele cumparatorilor. O evaluare juridica preliminara a afacerii poate evidentia riscurile si vulnerabilitatile, permitand vanzatorului sa implementeze masuri corective inainte de inceperea negocierilor de vanzare. Astfel de masuri, desi implica de multe ori eforturi sustinute din partea vanzatorilor si consultantilor acestora, au rolul sa protejeze valoarea de vanzare de eventualele diminuari de pret corelative riscurilor identificate. De asemenea, corectarea deficientelor inainte de vanzare are si rolul de a facilita plata pretului, fara retineri sau amanari de plata. Contractele de vanzare-cumparare trebuie redactate de persoane cu pregatire juridica adecvata, cu atentie in special in ceea ce priveste clauzele de garantie, despagubiri si mecanismele de plata, pentru a evita obligatii excesive pentru vanzator dupa finalizarea tranzactiei.
In concluzie, investitiile imobiliare raman o oportunitate atractiva in Romania si pentru anul 2025, dar necesita o abordare strategica si o intelegere riguroasa a reglementarilor aplicabile si a mecanismelor juridice aferente.
*** Autoare:
Georgiana Balan,
Head of Real Estate at D&B David si Baias.
